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幼儿园及校园事件的法律思考/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-06-27 15:45:16  浏览:9412   来源:法律资料网
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幼儿园及校园事件的法律思考

张生贵


  4月28日是福建南平屠童案凶手郑民生伏法之日,从那天开始的三天内,广东雷州市、江苏泰兴与山东潍坊连续发生三起屠童案。仔细查核相关报道,发现媒体在报道这些案件上,内容与倾向都在评议罪犯报复社会的心理文章。
  从法律上如何看待责任承担问题,侵权责任法第三十八条规定,无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身伤害的,幼儿园、学校或者其他教育机构应当承担责任,但能够证明尽到教育、管理责任的,不承担责任。
  本条是无民事行为能力人受到人身损害时,幼儿园、学校或者其他教育机构的侵权责任的规定。幼儿园、学校和其他教育机构的侵权责任,是指幼儿园、学校和其他教育机构的教育、教学活动中或者在其负有管理责任的校舍、场地、其他教育教学设施、生活设施中,由于幼儿园、学校或者其他教育机构未尽教育、管理职责,致使在其中学习或者生活的无民事行为能力人和限制民事行为能力人遭受损害或者致他人损害的,学校、幼儿园或者其他教育机构应当承担的与其估错相应的侵权责任。幼儿园通常是指对三周岁以上学领前幼儿实施保育和教育的机构。学校是指国家或者社会力量举办的全日制的中小学、各类中等职业学校、高等学校。其他教育机构是指少年宫以及电化教育机构等。无民事行为能力人,是指不满十周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。限制民事行为能力人,是指十周岁以上十八周岁一下的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。
  随着经济的快速增长,社会的明显进步,近年来我国的教育事业蓬勃发展,我国在各类教育机构学习的人员总数已经达到甚至超过我国总人数的五分之一,其中,绝大多数是无民事行为能力人和限制民事行为能力人。考虑到其父母、近亲属,可以说在教育机构就读的无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身安全牵动着社会每一个人的心。但一个严峻事实是,近年来学校学生人身伤害事故频频发生,一些重大恶性事故也有发生。导致在校无民事行为能力人和限制民事行为能力人人身损害发生原因很多,主要有以下情况:
  因幼儿园、学校和其他教育机构的教学的生活设施、设备不符合安全标准或者管理、维护不当引起的人生损害;
  因幼儿园、学校和其他教育机构替提供的食品、药品、饮用水、教学用具或者其他物品不合格引起的人生损害;
  因幼儿园、学校和其他教育机构教师或者其他工作人员体罚、变相体罚学生或者其他侮辱学生人格尊严的行为引起的人身损害;
  因对抗性或者具有风险性的体育或者竞赛活动引起的人身损害;
  幼儿园、学校和其他教育机构组织学生进行实验教学或者劳动时发生的人身损害;
  学生之间互相嬉戏、玩耍造成的人身损害;
  幼儿园、学校和其他教育机构组织学生外出活动室出现的人身损害;
  校外人员在校内造成的人身损害;
  因学生自身原因造成的人身损害;
  因不可抗力造成的人身损害;
  其他因幼儿园、学校和其他教育机构未尽到教育、管理职责而发生的人身损害。
  因这些原因而导致的在校无民事行为能力人和限制民事行为能力人遭受的人身损害,有的幼儿园、学校和其他教育机构存在过错,应当承担与其过错相应的侵权责任;有的幼儿园、学校和其他教育机构没有过错,应当由第三人或者无民事行为能力人、限制民事行为能力人及其监护人承担责任。

一、我国现行规定

  无民事行为能力或者限制民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害的,幼儿园、学校或者其他教育机构在什么条件下需要承担侵权责任,我国法律、行政法规均未作出具体规定。
  教育部2002年颁布了《学生伤害事故处理办法》,北京市、上海市、江苏省、湖南省、杭州市、福州市、郑州市、贵阳市、西安市、银川市、苏州市等地近几年均规定了中小学生人身伤害试过处理条例。这些部门规章和地方性法规对学校、幼儿园和其他教育机构需要承担的侵权责任作了较为详细的规定,但这些规范法律效力较低,且在侵权责任的确定、免责事由、赔偿标准等问题上规定不一。
  最高人民法院1988年《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第一百六十条规定:“在幼儿园、学校生活、学习的无民事行为能力人或者在精神病院治疗的精神病人,受到伤害或者给他人造成损害,单位有过错的,可以责令这些单位适当给予赔偿。”2003年《关于审理人身损害赔偿案件使用法律若干问题的解释》第七条规定:“对未成年人依法负有教育、管理、保护义务的学校、幼儿园或其他教育机构,未尽职责范围内的相关义务致使未成年人遭受人身损害,或者未成年人致他人人身损害的,应当承担与其过错相应的赔偿责任。第三人侵权致未成年人遭受人身损害的,应当承担赔偿责任。学校、幼儿园等教育机构有过错的,应当承担相应的补充赔偿责任。”后一规定是目前司法审判实践中处理这类侵权案件的主要依据。对是否在侵权责任法中规定幼儿园、学校和其他教育机构的侵权责任,存在一定争议。考虑到未成年人天性好动、喜欢冒险,但同时身心方面的发疹却远未成熟,缺少自我保护的知识和能力,在参加各种活动时极有可能造成自身或者他人的损害。即便幼儿园、学校等教育机构和教师尽了全部注意义务,也很难杜绝损害的发生。再加上我国目前各类幼儿园、学校等教育机构的教育管理水平仍有待提高,近年来,因儿童、学生伤害事故而引起的赔偿案件逐年增多,成为社会普遍关注的热点问题。侵权责任法中对此问题作出明确规定,明确界定幼儿园、学校和其他教育机构的侵权责任,有利于及时有效地解决纠纷,切实保护未成年热的合法权益,加强学校、幼儿园的教学管理工作。因此,有必要在侵权责任法中对学校、幼儿园和其他教育机构的侵权责任作出规定。
  关于幼儿园、学校和其他教育机构的侵权责任,争议最大的是如何确定归贵原则。其他国家和地区存在不同的立法例。一种是过错推定原则,如德国、意大利、日本、俄罗斯、越南等采用该种立法例。另一种是过错责任原则,如法国、美国、加拿大等采用该种立法例。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件使用法律若干问题的解释》中采用过错推定原则;有的主张采用过错责任原则;有的区分无民事行为能力人和限制民事行为能力人“自身遭受损害”和“给他人造成损害”两种情形,前者实行过错责任原则,后者实行过错推定原则;有的主张区分“公益性质的学校”和“非公益性质的学校”,前者实行过错推定原则,后者实行无过错责任原则。
  主张采用过错推定原则的理由主要是:第一,由于未成年学生心理和生理上的特点,难以对事故发生的情形准确地加以描述,如果按照“谁主张、谁举证”的一般举证原则来处理,显然对未成年学生一方有失公正。第二,未成年人离开是监护人之后,监护人就失去了对未成年人的控制,整个教育活动都在学校的控制之下,要让监护人来证明学校的过错,几乎是不可能的,这对保护学生及其监护人的利益非常不利。因此从公平原则来考虑,应该对学校使用过错推定原则。第三,由学校来证明已经尽到了相当的注意并且实施了合理的行为,以达到免责的目的,有助于学校尽到更多的注意义务,更有利于保护未成年人。而且学校也能举证反驳,也有机会免责。第四,随着社会经济状况的较大变化,学校等教育机构更有可能通过保险等方式来向社会转移风险,民办教育机构可以通过适当提高学费来抵消增加的成本,公立教育机构也可由国家拨付资金来设立这种保险。
  主张采用过错责任原则的理由主要是:第一,学校对学生的管理、教育和保护职责,是一种特定的义务,这种义务不履行,应当采用证明的方式进行,必须证明学校方未尽谨慎义务。第二,使用过错推定的主要目的是加强对受害人的救济,特别是在当事人双方力量对比极不平衡的情况下使用,如垄断性行业与消费者之间等,从而体现法律的实质争议。在学校与受害人之间不存在经济力量、诉讼地位的明显不平衡,无须对受害人给予特别的保护。第三,使用过错推定原则易于不适当地扩大学校的责任,学校为免责必然采取消极对策,如不再组织春游、参观等校外活动,严格限制学生在校生间,甚至不允许学生在可见互相追逐打闹等,不利于素质教育的推行。第四,完全由受害人承担举证责任,判断学校在主观上是否有过错确实存在一定的困难,可以通过采用客观化的过错判断标准如学校的各种教学设施是否符合安全要求,对存在的各种不安全隐患是否及时排除、是否已采取必要的防范措施,学校是否制定了合理、明确的安全规章制度等来缓和举证责任,减轻受害人的举证负担,以利于对未成年学生的救济。第六,国外不少国家实行过错推定原则,主要是由于他们广泛实行责任保险制度,应由学校承担的责任,最终都由保险公司赔付,而在我国目前全面实行这一制度尚不现实。
  如何确定归责原则,要考虑各方面的因素和社会经济发展状况。一方面,由于未成年学生天性好动,对各类新鲜事物抱有强烈的好奇心,喜欢冒险,但同时身心方面的发展却远未成熟,缺少自我保护的知识和能力,情绪易于冲动,不善控制。因此在参加各种学校活动时极有可能造成自身或者他人的损害,即便学校和教师进了百分之百的注意义务,也很难保证百分之百地杜绝损害的发生。另一方面,在我国,重视和关心下一代的意识根深蒂固,再加上实施了二十多年的独生子女政策,有的对孩子过分照顾呵护,一旦学校出现任何意外,便会怪罪学校,极易采取不理智的态度。因此,在侵权责任法中必须确定合理的归责原则,对学校、幼儿园和其他教育机构的侵权责任作出适当的界定,以做到即维护未成年人和其他受害人的合法权益,又维护幼儿园、学校和其他教育机构的正常教学秩序和管理秩序。
  在听取各方意见,并深入了解现实情况的基础上,经过反复研究、综合分析,侵权责任法根据未成年人的年龄和民事行为能力的不同,规定了幼儿园、学校和其他教育机构侵权责任的不同的归责原则。本条规定:“无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害的,幼儿园、学校或者其他教育机构应当承担责任,但能够证明尽到教育、管理职责的,不承担责任。”这是采用过错推定原则。同时在第三十九条规定:“限制民事行为能力人在学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害,学校或者其他教育机构未尽到教育、管理职责的,应当承担责任。”这是采用过错责任原则。
根据本条规定,无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间受到人身损害的,幼儿园、学校或者其他教育机构应当证明自己已经尽到教育、管理职责,对该无民事行为能力人所发生的人身损害没有过错,否则就要承担责任。对无民事行为能力人的情况,采用过错推定原则,主要考虑是:无民事行为能力人智力发育还很不成熟,对失误的认知和判断上存在较大不足,不能辨认或者不能充分理解自己行为的后果,必须加以特别保护,这就要求学校更多地履行保护孩子身心健康的义务。无民事行为能力人在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间,超越了监护人的控制范围,如果受到人身损害,基本无法对师傅发生的情形准确地加以描述,此时要让无民事行为能力人或者其监护人来证明学校的过错,几乎是不可能的,采用过错推定原则,学校也能举证反驳,可能通过证明已经尽到了相当的注意并且实施了合理的行为,以达到免责的目的。同时,学校等教育机构更有可能通过保险等方式来向社会转移风险。比如,从2003年开始北京市开始推行学校责任险。到2009年,北京市公办学校都已经投保学校责任险,经北京市教委批准举办的民办学校80%以上也都投保了。每个学生每年5元,由市财政统一拨款投保。赔偿上规定了一个限额,2009年学生死亡的赔偿金上限是40万。以后针对无民事行为能力人,还可以进一步加大投保力度。

二、立法过程中的其他问题

(一)关于此类侵权行为的范围:

  对此问题各方认识基本一致,即由幼儿园、学校和其他教育机构承担侵权责任的侵权行为应当限于发生在幼儿园、学校和其他教育机构的教育、教学活动中或者其负有管理责任的校舍、场地、其他教育教学设施、生活设施中的侵权行为。但具体范围究竟有多宽,存有不同意见,如学生自行到校或者放学后滞留学校发生的损害,幼儿园、学校和其他教育机构是否应当承担侵权责任等。由于这个问题较为复杂,与幼儿园、学校和其他教育机构所应负有的教育、管理职责密切相关,实践中个案的情况也千差万别,在侵权责任法中作出同意、具体的规定较为困难,宜由人民法院在具体案件审判过程中作出判断更为合适。

(二)幼儿园、学校和其他教育机构的教育、管理职责:

  幼儿园、学校和其他教育机构只有在未尽教育、管理职责时,才可能承担过错责任。但如何确定教育、管理职责的范围,进而判断幼儿园、学校和其他教育机构是否已尽教育、管理职责,也存在一定争议。经研究,教育法、未成年人保护法以及其他地方性法规和部门规章中,对于幼儿园、学校和其他教育机构的教育、管理职责已经作了广泛、具体的规定,出现纠纷时,应当参考这些规定结合具体情况由人民法院作出最终判断,侵权责任法中对此没有也很难作出具体规定。

(三)免责事由:

  在制定侵权责任法的过程中,有的部门和专家建议,明确幼儿园、学校和其他教育机构不承担赔偿责任的具体情形,比如,在自行上学、放学、返校、离校途中发生损害的;学生自杀、自伤的等。经考虑,这些情形有的根据本法规定明显不属于幼儿园、学校和其他教育机构的责任,有的在本法第三章“不承担责任和减轻责任的情形”已经有所规定,没有必要再作重复规定。因此,侵权责任法没有对这一问题进行规定。

相关规定:

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淮安市政府关于印发淮安市按比例安排残疾人就业实施办法的通知

江苏省淮安市人民政府


市政府关于印发淮安市按比例安排残疾人就业实施办法的通知

淮政发〔2008〕95号



各县(区)人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
现将《淮安市按比例安排残疾人就业实施办法》印发给你们,希认真贯彻执行。

淮安市人民政府
二○○八年六月十一日


淮安市按比例安排残疾人就业实施办法

第一条 为了保障残疾人的劳动权利,促进残疾人就业,根据《中华人民共和国残疾人保障法》、《残疾人就业条例》和《江苏省人民政府关于修改〈江苏省按比例安排残疾人就业办法〉的决定》(省政府令第31号)的有关规定,制定本实施办法。
第二条 凡具有本市常住户口,符合法定就业年龄、生活能够自理、有一定劳动能力、自愿要求就业的无业残疾人,是本办法按比例吸纳就业对象。政府提倡、支持和鼓励残疾人从事个体经营活动,并实施税收减免政策。有关部门应当优先核发营业执照,并在场地、信贷等方面给予照顾。
第三条 市、县(区)人民政府残疾人工作委员会负责协调本辖区残疾人按比例就业工作。市、县(区)残疾人联合会受同级人民政府委托,负责按比例安排残疾人就业工作,其所属残疾人劳动就业管理机构负责具体业务。劳动保障、民政、财政、税务、工商、人事、卫生、统计等部门应按照各自分工,密切配合,共同做好按比例安排残疾人就业工作。
第四条 本市行政区域内的机关、团体、企事业单位和其他城乡各类经济组织,应按不低于本单位上年末从业人员总数1.5%的比例安排残疾人就业。
第五条 各单位安排残疾人就业,可以从残疾人劳动就业管理机构推荐的失业(待业)的残疾人中招收(聘),也可以自行向社会招收(聘)。各级残疾人就业管理机构应当根据就业市场的需求,组织失业(待业)残疾人进行职业技术培训。新介绍就业的残疾人必须能够上岗工作或者经过培训后能够上岗工作。
第六条 各单位在安排残疾人上岗时,应当根据其残疾程度安排适宜的工种和岗位,同时应加强对残疾职工技术培训,提高其劳动技能和水平。劳动保障、人事、教育和有关部门的职业培训机构,应当优先吸收残疾人参加技术培训,并在经费上给予照顾。
第七条 各单位安排残疾人就业,应当办理用工备案手续并依法订立劳动合同,缴纳各项社会保险。各单位对残疾职工作出解除合同、辞退、除名等决定应将理由通知本单位工会并听取工会的意见。所作出的解除合同、辞退、除名等决定应报所在地残疾人联合会以及劳动保障、人事部门备案。
第八条 市、县(区)残疾人评定委员会负责当地的残疾人评定和《中华人民共和国残疾人证》的发证工作。评定残疾人标准按《中国残疾人实用评定标准》执行。
第九条 持有伤残军人证书的伤残军人可以计入所在单位就业残疾人总数。因工伤和职业病被鉴定为伤残职工,符合国家规定的残疾人标准的,应当计入所在单位残疾人就业总数。
第十条 各单位应当在每年3月31日前,到同级残疾人劳动就业管理机构办理单位上年度残疾人就业情况的审核认定,办理时需书面报送本单位残疾人情况的相关资料。
第十一条 安排残疾人就业达不到规定比例的单位,每年度必须缴纳残疾人就业保障金。按规定比例计算,应当安排就业的残疾人不到1人的单位,可以吸纳1名残疾人就业或者缴纳残疾人就业保障金。残疾人就业保障金计算公式为:(上年末单位从业人员总数×规定应安排残疾人就业比例-单位已安排从业残疾人数)×统计部门公布的本地区上年度职工年平均工资=应缴纳残疾人就业保障金。
第十二条 企业和其他城乡各类经济组织缴纳的残疾人就业保障金从管理费中列支。机关、团体和事业单位缴纳的残疾人就业保障金纳入单位年度预算。第十三条对遭受自然灾害或者严重资不抵债并进入破产清算程序的缴费单位,需缓缴或减免残疾人就业保障金的,由单位按规定报请残疾人联合会会同财政、地税部门审核后,报同级政府批准。
第十四条 市、县(区)残疾人劳动就业管理机构根据单位差额人数和缴纳残疾人就业保障金标准,在每年5月31日前,向应缴单位发出《残疾人就业保障金缴款通知书》。征收残疾人就业保障金,必须使用省财政部门统一印制的票据。
第十五条 安排残疾人就业达不到规定比例的单位,在收到《残疾人就业保障金缴款通知书》20日内,应当按规定足额缴纳残疾人就业保障金。逾期不缴或者未足额缴纳残疾人就业保障金的,除限期补缴外,对逾期不缴的部分按日加收5‰的滞纳金。
第十六条 残疾人就业保障金按照属地原则收取、使用和管理,企业由同级地税部门代为征缴,机关、团体、事业单位由同级财政部门代为征缴。市区向企业征缴的残疾人就业保障金(含市直、清河、清浦、开发区),由市地税局统一征收,纳入市财政专户。市残疾人劳动就业管理机构与市财政局社保处办完核退工作,扣除上交省级残疾人就业调剂金和业务费后,剩余部分实行核定基数、超收分成。以2007年为基数,基数以内部分按2007年各自征收数划分,超基数部分按清河20%、清浦9%、开发区10%、市直61%比例分成,由市财政局分别划入清河、清浦、开发区、市直国库。市区的机关、团体、事业单位由同级财政部门直接征缴入库。残疾人就业保障金应当按照《江苏省残疾人就业保障金使用管理办法》规定,主要用于扶持残疾人集体从业、个体经营,补贴残疾人职业培训和困难残疾人社会保障费用,适当补助为残疾人免费提供就业服务的中介机构,支持举办中重度残疾人庇护工厂等安置机构,奖励超比例安排残疾人就业以及为安排残疾人就业作出显著成绩的单位等。适当补助残疾人劳动就业管理机构经费开支和直接用于残疾人就业工作的其它开支。任何部门不得平调或者挪作他用。
第十七条 残疾人就业保障金属政府性基金,应上缴国库,纳入财政预算管理。各级残疾人就业管理机构具体负责本级残疾人就业保障金的使用和管理,并接受本级残疾人联合会的领导。财政和审计部门应当加强对残疾人就业保障金管理、使用情况的监督和审计。
第十八条 市、县(区)征收的残疾人就业保障金由同级财政部门按每年收取总额的5%上解省国库,建立省级残疾人就业调剂金。
第十九条 县级以上残疾人联合会负责对各单位安置残疾人比例、缴纳残疾人就业保障金等情况进行检查,并会同同级劳动保障部门,依法将维护残疾职工劳动权利纳入劳动监察范围,加强监督。
第二十条 对虚报、瞒报、迟报、拒报安排残疾人就业情况的单位,由县级以上残疾人联合会予以通报,责令限期改正。对违反本实施办法第十条规定,逾期不申请办理残疾人就业情况审核的单位,按未安置残疾人就业计征残疾人就业保障金。对不按本实施办法规定比例安排残疾人就业又拒不足额缴纳残疾人就业保障金的单位,由县级以上残疾人联合会申请人民法院强制执行。
第二十一条 各级残疾人联合会及其所属残疾人就业管理机构、政府有关行政部门的工作人员在安排残疾人就业工作中,玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假、滥用职权的,或者平调、挪用、贪污残疾人就业保障金的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;造成经济损失的,依法给予赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 对安排残疾人就业成绩显著的单位,市、县(区)人民政府应当给予表彰和奖励。
第二十三条 本办法自2008年1月1日起施行。原淮阴市人民政府1997年7月16日起施行的《淮阴市按比例安排残疾人就业实施办法》(淮阴市人民政府令第2号)同时废止。





本溪市物业管理条例

辽宁省本溪市人大常委会


本溪市物业管理条例

本溪市人民代表大会常务委员会公告第2号


《本溪市物业管理条例》于2009年7月23日由本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过;2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准,现予公布。自2010年1月1日起施行。

2009年10月20日

本溪市物业管理条例


(2009年7月23日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准)


第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于我市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本条例所称物业管理,是指建设单位通过选聘物业服务企业,签订书面合同,进行前期物业管理;业主通过选聘物业服务企业或其他管理人,按照物业服务合同的约定,或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 市、县(区)人民政府应当促进物业管理向社会化、专业化发展,培育物业市场。物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制,遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

第五条 市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门,负责本市行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。县、区人民政府物业行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保等有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作。

第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理,协调物业管理与社区建设的关系。

社区居民委员会依照本条例规定,开展自助式物业管理、做好社区自助式物业的管理工作。

第二章 新建物业与前期物业管理

第七条 物业管理区域由县、区物业行政主管部门按下列规定划分:

(一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线范围划定;

(二)分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其公共服务配套设施和相关场地是共用的,一般应划定为一个物业管理区域;公共服务配套设施和相关场地能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。物业管理区域确定后,确需调整的,由县、区物业行政主管部门重新划分,但必须经相关物业管理区域入住面积达到50%和入住户数50%以上的业主同意。

第八条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向县、区物业行政主管部门申请划分物业管理区域。

县、区物业行政主管部门应当自受理申请之日起20日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位,同时向市物业行政主管部门备案,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第九条 物业管理区域内公共服务配套设施应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时,应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查,确保公共服务配套设施符合设计标准的要求。

第十条 物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

第十一条 房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房的位置。

开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。

第十二条 物业管理用房由开发建设单位提供,房屋面积不计入分摊的公共建筑面积,产权归全体业主共有。

物业管理用房的配置应当符合下列规定:

(一)建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰,最低不得少于80平方米。业主委员会的办公用房不少于15平方米;

(二)物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。

第十三条 新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件:

(一)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接,并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(八)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施;

(十一)法律、法规规定的其他条件。

第十四条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资,依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理,并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时,各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权,各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。

第十五条 本条例实施前,已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的,由市、县(区)人民政府制定计划逐年改造,改造所需费用由各级财政承担,并由市、县(区)物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权,并负责日常管理和维修。

第十六条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属,应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的,建设单位应当提供权属证明文件,并优先为业主提供服务。

第十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、专用车库和共用车库内车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

第十八条 开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前,依法选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同,明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等,并在30日内报市、县(区)物业行政主管部门备案。前期住宅物业服务确定的收费标准,期限最长不得超过一年,前期物业服务企业应当在执行收费价格到期60日前向价格主管部门重新申报物业服务收费的等级。已竣工验收但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳;交给物业买受人后,物业费用由业主承担。

第十九条 鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设,并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

第二十条 住宅工程竣工后,开发建设单位应当按照国家有关规定组织进行竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督,验收时应当通知前期物业服务企业参加。

住宅工程竣工验收前,不得交付使用。

第二十一条 开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时,应当移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

(五)业主名册;

(六)住宅专项维修资金收取明细帐册;

(七)物业管理必需的其他资料。

资料、配套设施不完备,共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的,前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后,应当立即进行整改;不能立即整改的,应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内,持移交协议和资料明细到所在地物业行政主管部门备案。

第二十二条 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后,前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内,在所在地物业行政主管部门的监督下,向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第二十一条规定的资料以及下列文件和资产:

(一)实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备; 

(三)使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用物业服务费购置的资产;

(四)预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

(五)债权债务清单;

(六)住宅专项维修资金明细帐;

(七)应当移交的其他管理资料和资产。

前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的,从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。[KH*2D]

第三章 业主、业主大会、业主委员会

第二十三条 同一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会,选举产生一个业主委员会。 业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会:

(一)业主已入住面积的比例达到50%以上;

(二)业主已入住户数的比例达到50%以上。

第二十四条 有下列情形之一并符合本条例第二十三条规定条件之一的,街道办事处或乡(镇)人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组: 

(一)开发建设单位报告;

(二)物业行政主管部门指定;

(三)业主自愿申请。

物业行政主管部门应当对筹备组的工作情况进行监督,筹备组所形成的材料应当报物业行政主管部门备案。 

第二十五条 筹备组由7人以上单数组成,由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府主管领导担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内,在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。

建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主名册,物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第二十六条 筹备组应当履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会的时间、地点和内容;

(二)确定业主代表选举产生的条件、方式、人数;

(三)拟定管理规约、业主大会议事规则草案;

(四)确认业主身份、业主人数和入住面积,确定业主在首次业主大会上的投票权数; (五)提出首届业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当将前款所列(一)至(五)项内容在召开首次业主大会15个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知复核结果。

第二十七条 下列事项由业主大会决定:

(一)选举业主委员会,更换业主委员会成员;

(二)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(三)选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;

(四)审议决定业主委员会活动经费的来源和用途,改变和撤销业主委员会的不适当决定;

(五)依法决定住宅专项维修资金的筹集、使用和管理事项;

(六)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任,成员由5人以上15人以下单数组成。 业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1至2人,并在物业管理区域内公告。

业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案:

(一)业主大会决议;

(二)业主大会议事规则和管理规约;

(三)业主委员会委员名单和基本情况;

(四)法律、法规规定的其他资料。

物业行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约和业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知县、区物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

三十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。召开业主委员会会议,应当有过半数的委员出席。业主委员会作出的决定应当经全体委员人数的半数以上同意。业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。

第三十一条 业主大会与业主委员会的工作经费,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会决定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。

第四章 物业服务

第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动,不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书;从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。市物业行政主管部门应当公示具备资质的物业服务企业供业主选聘。外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动,应当向市物业行政主管部门办理登记备案。

第三十三条 业主委员会在成立后30日内,应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

物业服务合同应当约定下列主要内容:

(一)物业服务项目及其内容、服务标准;

(二)物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;

(三)双方的权利义务;

(四) 合同期限;

(五)物业服务合同履约保证金;

(六)违约责任;

(七)合同争议及纠纷的解决办法。

物业服务项目一般包括:共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯智能系统等设备的运行服务;物业装饰装修的管理;车辆停放秩序维护等。

第三十四条 物业服务企业应当向所在地市、县(区)物业行政主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。

第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费实行政府指导价;非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,市、县(区)价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门,根据物业服务等级标准等因素,制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。城市低保户及低保边缘户家庭物业服务费,按有关规定标准核减,核减数额报市物业行政主管部门核准后,由市财政部门在住房保障资金专户中列支。

第三十六条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。

第三十七条 业主交纳物业服务费的方式由物业服务合同约定。业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时,住宅专项维修资金随之转移,业主应及时办理更名过户手续。业主在转让物业时,物业买受人应当要求出让人结清欠交的物业服务费和住房专项维修资金,未结清的,由物业买受人交纳。已竣工验收尚未出售或者已出售但尚未交给物业买受人的物业,其物业管理、维修费用由开发建设单位交纳。

第三十八条 物业服务合同期限应不少于2年。物业服务合同期满60日前,业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。业主大会决定不再续聘的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府,并到所在地的县、区物业行政主管部门备案。

第三十九条 一方要求提前解除物业服务合同的,应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府,并到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案后,在物业管理区域内公告。物业服务企业自行终止物业服务的,应当承担违约责任,交纳的物业服务合同履约保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。

第四十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序,并在合同终止之日起10日内,将本条例第二十一条、第二十二条规定的资料和资产移交给业主委员会。新聘任的物业服务企业确定后,业主委员会应当及时将资料和资产进行移交。

第四十一条 旧住宅区改造整治后,具备专业化物业管理条件的,可依据本条例的有关规定成立业主大会,选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业;不具备专业化物业管理条件的,街道办事处或乡(镇)人民政府可以组织由社区居委会、原房屋管理单位及业主委员会,共同组建物业服务站(所),实行自助式物业管理。物业服务站(所)是经工商行政主管部门注册,实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。其人员配备、经费来源、收费标准由市人民政府另行制定。

第四十二条 自助式物业服务的内容包括:

(一)对住宅小区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护;

(二)对住宅小区内的共用部位、相关场地、卫生保洁、绿化设施等进行管护;

(三)维护本区域内的公共秩序。

小区内原有的自行车棚、门卫用房等公共设施设备、场地等,统一纳入自助式物业管理范围。

第四十三条 实行自助式物业管理的旧住宅区,在规划许可的情况下,经业主大会决议,可以按照有关规定建设物业管理用房和一定比例的经营性用房,规划建设部门应当予以支持。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

第四十四条 棚户(沉陷)区改造新建住宅小区或组团具备条件的,可实行专业化或自助式物业管理。不具备条件的,由市政府指定或委托国有房产管理单位对该区域的物业实行简单式物业服务管理。

棚户(沉陷)区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位,应当按规定标准建设物业管理用房。其中:小区建筑面积为2万平方米以上5万平方米以下的,物业管理用房面积不小于100平方米;小区建筑面积为5万平方米以上10万平方米以下的,物业管理用房建筑面积不小于150平方米。

第四十五条 其他管理人受物业服务企业委托,在物业管理区域内从事物业管理活动的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确双方的权利与义务。

其他管理人从事物业管理活动的,参照物业服务企业的有关规定执行。

第四十六条 实行行政服务进社区的行政部门,可以在物业管理区域内公布联系人姓名和联系方式,建立违法行为投诉登记制度,对违法行为及时作出处理。[KH*2D]

第五章 物业的使用与维护

第四十七条 业主或物业使用人使用物业应当遵守国家有关法律、法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)违反房屋装饰装修规定拆改房屋承重结构;

(二)擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物;

(三)私开门窗、擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途;

(四)违反规划在室内挖建地下室;

(五)违反房屋租赁、房屋安全等管理规定租赁使用房屋;

(六)侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备;

(七)在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画; 

(八)侵占通道、绿地,毁坏绿化和园艺雕塑品;

(九)随意倾倒垃圾、杂物,堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质,排放超过规定标准噪音;乱设摊点、商亭、露天烧烤;

(十)违反治安管理规定组织赌博和迷信活动,饲养动物干扰他人正常生活;

(十一)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

第四十八条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施,应当遵守管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便,给相邻关系人造成损失的,责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施,不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。

第四十九条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前,应当告知相邻业主,并到物业服务企业进行登记备案;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议,并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导,不得有垄断装修市场和乱收费行为。

第五十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库不得改变用途。业主、物业使用人要求承租车库的,开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库租赁费实行政府指导价。车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下,可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用费属于全体业主共有,但物业服务合同另有约定的除外。在物业管理区域内停放车辆,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

第五十二条 开发建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。物业保修期满后,业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责;共有部分的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当避免给相邻物业造成损害。

第五十三条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十四条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现故障或损坏时,责任人应当及时维修养护,相关业主应当给予配合。

利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按业主大会的决定使用。物业服务企业或其他管理人,未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备,造成业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,在办理物业交付手续前,应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金的交存、使用、管理按照有关规定执行。

第六章 法律责任

第五十七条 开发建设单位违反本条例有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)未按照规定配套建设物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处以10万元以上50万元以下的罚款;

(二)未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房及有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以1万元以上10万元以下的罚款;

(三)未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,并可处以10万元以下的罚款;

(四)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,处以5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条 开发建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的,对开发建设单位予以通报。开发建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。

第五十九条 物业服务企业违反本条例有下列行为之一的,由县级以上人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)未在规定时间内移交有关资料和资产的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的,予以通报,处以1万元以上10万元以下的罚款;

(二)将全部物业管理项目一并委托给他人的,责令限期改正,处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用; 

(三)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房等公共服务配套设施用途的,责令限期改正,给予警告,处以1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

(四)超越资质等级承接物业服务业务的,没收违法所得,并处以5万元以上20万元以下的罚款;

(五)未取得资质证书从事物业管理的,处以5万元以上20万元以下的罚款;

(六)以欺骗手段取得资质证书的,处以5万元以上20万元以下的罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;

(七)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处以5万元以上20万元以下的罚款。

(八)转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的,给予警告,并处以1万元以上3万元以下的罚款。

第六十条 违反本条例规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第六十二条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正,拒不改正的,按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的,应当给予赔偿:

(一)拆改住宅房屋的承重结构、移动和破坏共用的设施设备的,处以5万元以上10万元以下的罚款;

(二)在居住区内搭建建筑物、构筑物或占用共用部位和场地堆放物品、设置摊点的,处以1000元以上1万元以下的罚款;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的,对个人处以1000元以上1万元以下的罚款;对单位处以5万元以上20万元以下的罚款;

(四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,对个人处以1000元以上1万元以下的罚款;对单位处以5万元以上20万元以下的罚款。

当事人逾期不改正的,市物业行政主管部门可下达恢复原状的决定,并可申请人民法院强制执行。违反本条例第四十七条其他规定的,根据有关法律法规规定处理。

第六十三条 违反本条例规定,涉及其他行政主管部门职责权限的,由有关部门依照相关法律、法规规定予以查处。

第六十四条 当事人对物业行政管理部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六十五条 物业行政管理部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不够成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第六十六条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理,按照本条例规定执行。

第六十七条 本条例自2010年1月1日起施行。















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