批转市外商投资办公室拟订的《天津市鼓励引荐外商投资举办中外合资合作企业暂行规定》

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如何区别违约金、定金、订金、诚意金、佣金
　　金世永业律师事务所上海分所 赵建高
(本文已经发表于 名牌时报-上海楼市周刊 )



　　违约金



　　违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时,偿付给守约方的一定数额的货币。根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。支持补偿性违约金的学派认为违约金主要是为了弥补守约方受到的损失。持惩罚性观点的学者认为，违约金主要是为了确保合同的履行，而事先约定的对违约方进行的一种惩罚。



　　但从我国的司法实践来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。如合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”



　　因此我们在签定合同时要对违约金作出明确的约定。尤其是在现在房产市场活跃、涨幅较大时期，购房者最好把违约金约定高一点。这样不仅对上家是一个约束，同时也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。



　　定金



　　定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”；第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“



　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”



　　因此从法律角度看，定金有双重性质。第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：



　　1、形式要件，必须签定书面的形式；



　　2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%；



　　此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。



江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知


连政发 ﹝ 2005 ﹞ 161 号
各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《连云港市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》已于2005年8月19日经市政府第47次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。



二○○五年八月二十日



连云港市征地补偿和被征地农民
基本生活保障实施细则
第一章 总 则

第一条 为了保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活，加强对征地补偿和基本生活保障安置工作的管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》和《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》等法律法规和规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称征地补偿和被征地农民基本生活保障，是指国家将农民集体所有土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，并建立被征地农民基本生活保障制度，保障被征地农民基本生活的行为。
本细则所称被征地农民，是指农民集体所有土地被征为国有后，从该集体经济组织成员中产生的需要安置的人员。
本细则所称市区是指新浦区、海州区、连云区、连云港经济技术开发区。四县是指赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。
第三条 在本市行政区域内的征地补偿适用本细则。市区的城市规划区及各区工业集中区和赣榆、东海、灌云、灌南四县县城规划区及县（含县）以上工业集中区范围内征收农民集体所有土地，应当依照本细则建立被征地农民基本生活保障制度；上述范围外征收农民集体所有土地，可以参照本细则建立被征地农民基本生活保障制度。
大中型水利、水电工程及铁路、公路、水运等重点交通基础设施建设征地的补偿标准和安置办法，国务院、省政府另有规定的，从其规定。
在市、县城市规划区内，本细则施行前人均耕地不足0.1亩的村组，经依法批准撤销后，原农村居民已转为城镇居民，按规定纳入城镇社会保障体系的，不适用本细则。
第四条 征地补偿和被征地农民基本生活保障工作由市政府统一领导，县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会负责组织实施，有关部门负责抓好落实。国土资源管理部门具体负责征地补偿和征地补偿安置费用的解缴；劳动和社会保障部门具体负责被征地农民基本生活保障资金的发放管理，具体工作由各级劳动和社会保障部门的农保经办机构办理，建立相应台帐；财政部门具体负责被征地农民基本生活保障资金的拨付、监督、管理，保障资金安全运行；审计部门依法加强对征地补偿资金和被征地农民基本生活保障资金的审计监督；公安、民政、监察、农办等部门按照各自职责，共同做好相关工作。
县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会做好交地、用地矛盾协调和征地补偿安置工作。
第五条 县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会应组织相关部门建立城市规划区内农村集体经济组织成员数据库，由公安部门实行动态管理。数据库成员名单由农村集体经济组织提供，经乡镇人民政府（街道办事处）审核后，报县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会确定。
农村集体经济组织成员，是指户口在农村集体经济组织内、依法享有农村土地承包经营权并承担相应义务的常住人口。
下列人员不计入农村集体经济组织成员数据库：
1．历次征用土地已进行安置的人员（包括已安排就业、领取安置补助费或者撤组转城人员等）；
2．户口在农村集体经济组织的国家机关或事业单位在编工作人员；
3．从外地迁入本农村集体经济组织不享受农村承包经营权，不承担相应义务的人员、寄住人员和暂住人员；
4．经有关部门批准退休、退职并领取退休金或养老保险金户口在农村集体经济组织的人员；
5．其他不属于农村集体经济组织成员的人员。
第六条 各县、区国土资源管理部门应当建立农村集体经济组织土地数量变化台账，并做好相关统计工作；劳动和社会保障部门应当做好被征地农民基本生活保障的个人帐户记载；公安部门应当做好农村集体经济组织成员数据库动态管理以及相关户籍管理工作。
第二章 征地补偿安置

第七条 依法征收农民集体所有的土地，必须按照规定及时足额给予补偿。
征地补偿安置费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
征收土地补偿安置方案由国土资源管理部门负责制定,经县、市人民政府审核后，报省政府或国务院批准实施。
用地单位必须在征收土地手续报批前，将所有征收土地补偿安置费用全额缴至县、市国土资源管理部门征地补偿费财政专户。
第八条 征收土地补偿安置费用按照下列标准确定：
（一）土地补偿费
根据省政府文件规定，征收耕地的土地补偿费标准为：市区耕地每亩为14000元，常年种植的菜地每亩为18000元；四县耕地每亩为12000元，常年种植的菜地每亩为16000元。
征收其他土地的土地补偿费仍按照市政府《关于印发连云港市征用土地补偿安置暂行办法的通知》（连政发〔2003〕81号）规定的标准给予补偿。
（二）安置补助费
征收耕地安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的被征地农民人数，按照被征收的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算，即：需要安置的被征地农民人数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位人均占有耕地的数量。每一名需安置的被征地农民的安置补助费标准为：市区为13000元，四县为11000元。
征收其他农用地的安置补助费，按照耕地的土地补偿费标准的70%计算。征收其他农用地需要安置的被征地农民人数，按照该土地土地补偿费总和的70%除以当地人均安置补助费计算。
征收未利用地和农村集体经济组织所有非农业建设用地不支付安置补助费。
第九条 土地补偿费标准、安置补助费标准和青苗及地上附着物补偿费标准，由市政府根据经济社会发展状况、物价水平等实际情况适时调整，并予以公布。条件成熟时，实行区片综合地价征地，区片综合地价标准报省政府核准后公布实施。

第三章 基本生活保障

第十条 被征地农民基本生活保障资金的来源包括：
（一）80%的土地补偿费和全部安置补助费。征地补偿方案经省政府或国务院批准后，国土资源管理部门应当将80%的土地补偿费和全部安置补助费解缴划入县、区级财政部门在银行设立的被征地农民基本生活保障资金财政专户。
（二）政府从土地收益中按规定提取。市、县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会从土地出让金等土地有偿使用收益中，按照新征建设用地面积计算，提取标准为：市区每亩9000元，赣榆县、东海县、灌云县、灌南县每亩8000元。国土资源部门按月出具新征建设用地面积，财政部门在土地收益中按实划入被征地农民基本生活保障社会统筹帐户。
市区具体出资办法：
1．商业、旅游、娱乐及经营性房地产等经营性项目用地按市和区土地出让金分成比例分别承担；
2．工业性质用地项目，按税收统计级次负担；
3．公益性项目用地的，按市和区项目分别由市、区承担。
（三）被征地农民基本生活保障资金的利息及其增值收入。
（四）其他可用于被征地农民基本生活保障的资金。
基本生活保障资金不足支付的，由享有土地收益的财政部门负责解决。
第十一条 征地补偿安置方案经批准后，由被征地所在地国土资源管理部门予以公告，并从批准之日起1个月内，将80%的土地补偿费和全部安置补助费划入被征地农民基本生活保障资金财政专户，将剩余的土地补偿费及地上附着物和青苗补偿费支付给被征地村集体经济组织。
第十二条 被征地村集体经济组织必须在征地补偿安置方案批准之日起2个月内，将地上附着物和青苗补偿费全部支付给所有者，并将补偿标准和补偿清单进行公示。
支付给村集体经济组织的土地补偿费，纳入公积金管理，必须用于集体经济组织发展生产和公益性事业以及解决历史遗留问题，严禁挪作他用。
征地补偿安置费用足额到位后，被征地村集体经济组织及其成员应及时交地，不得拖延。凡征地补偿安置费用没有足额到位的，被征地村集体经济组织及其成员有权拒绝交地。
第十三条 县、区及连云港经济技术开发区劳动和社会保障部门应当设立被征地农民基本生活保障资金专户，专户由被征地农民基本生活保障个人账户和社会统筹账户组成：
（一）个人帐户由80%的土地补偿费和全部的安置补助费组成；
（二）社会统筹帐户由市、县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会按规定标准，从土地出让金等土地有偿使用收益中提取的部分及其他可用于被征地农民基本生活保障的资金。
财政部门应当在征地补偿安置方案批准之日起2个月内，根据国土资源部门、乡镇政府（街道办事处）提供的新征建设用地面积和需要建立基本生活保障的被征地农民人数，将保障金划入劳动和社会保障部门的被征地农民基本生活保障资金专户。
劳动和社会保障部门应当在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，办好被征地农民基本生活保障个人账户，并按月按标准划入保障金。
被征地农民基本生活保障金及其增值部分，以及实行基本生活保障人员领取的养老金、生活补助费，按照国家有关规定免征税、费。
第十四条 被征地农民应当从征地前在拥有该土地的农村集体经济组织内享有土地承包经营权，承担农业义务的成员中产生，原土地承包经营者享有优先权。具体办法由各县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会按照有关规定制定。
被征地农民人员名单由被征地的农村集体经济组织半数以上成员同意提出，经乡镇人民政府（街道办事处）审核后，由县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会确定。名单审查确定后，要在被征地农村集体经济组织所在地进行公示，并随同征地材料一并上报。
第十五条 以征地补偿安置方案批准之日为界限，被征地农民划分为下列四个年龄段：
第一年龄段为16周岁以下；
第二年龄段为女性16周岁以上至45周岁，男性16周岁以上至50周岁；
第三年龄段为女性45周岁以上至55周岁，男性为50周岁以上至60周岁；
第四年龄段（养老年龄）为女性55周岁以上，男性60周岁以上。
上述所称“以上”均包含本数。
被征地农民四个年龄段的比例，应当与征地前被征地村集体经济组织各年龄段的比例大体相当。
第十六条 被征地农民自征地补偿安置方案批准之日的当月起，实行基本生活保障，按不同地区、不同年龄段，实行不同保障标准：
（一）第一年龄段人员，采取一次性领取生活补助费，市区每人4000元，四县每人3000元。该年龄段人员领取一次性生活补助费后，不再纳入本细则规定的基本生活保障体系。
（二）第二年龄段人员，从实施基本生活保障的当月起，按月领取生活补助费，市区每人每月120元，四县每人每月100元，期限2年；到达养老年龄时，按月领取养老金。
（三）第三年龄段人员，从实施基本生活保障的当月起，至到达养老年龄时止，按月领取生活补助费，市区每人每月100元，四县每人每月80元；到达养老年龄时，按月领取养老金。
（四）第四年龄段(养老年龄)人员，从实施基本生活保障的当月起，按月领取养老金，市区每人每月140元，四县每人每月120元。
市政府可以根据经济社会发展状况、物价水平等实际情况适时调整生活补助费和养老金标准，并予以公布。
第十七条 对参加被征地农民基本生活保障后就业的人员，与用人单位签订劳动合同的，按照城镇职工进入城镇社会保障体系，可以一次性领取个人帐户的余额，终止基本生活保障关系。
第十八条 实行被征地农民基本生活保障的被征地农民生活补助费和养老金，首先从个人帐户支出，个人帐户不足支付的，从社会统筹帐户支付。实行被征地农民基本生活保障人员死亡的，其个人账户中本息余额于次月一次结清给其合法继承人。
第十九条 有条件的地方，可以按照自愿的原则，将被征地农民基本生活保障纳入城镇社会保障体系。
第二十条 符合当地农村低保条件的被征地农民，可以享受农村最低生活保障；未纳入城镇社会保障体系的被征地农民，可以参加新型农村合作医疗。
第二十一条 16周岁以上被征地农民，可以自愿选择是否参加基本生活保障。不愿意参加基本生活保障的被征地农民，应当写出书面申请，经所在村集体经济组织同意并与村集体经济组织签订不愿意参加基本生活保障协议，并将该协议及时报乡镇人民政府（街道办事处）备案后，可以凭与村集体经济组织签订的不愿意参加基本生活保障的协议领取本细则规定应享有的土地补偿费和安置补助费。
第二十二条 征地后人均耕地不足0.1亩、符合撤组转城条件的，经批准实施撤组转城，被征地农民纳入城镇居民社会保障体系。剩余的集体土地收归国有。
第二十三条 县、区人民政府及连云港经济技术开发区管委会应当对被征地农民进行就业前的技能培训，为被征地农民就业创造条件，所需资金从社会统筹账户中列支。

第四章 附 则

第二十四条 基本生活保障资金未能足额到位、及时发放的，应当依法追究有关人员的行政责任。
第二十五条 国家工作人员在征地补偿和被征地农民基本生活保障工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
被征地单位或者有关部门弄虚作假，冒领、截留、挪用征地补偿安置费用的，由县级以上人民政府国土资源管理部门责令改正，并依法追究主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
阻挠和破坏征地工作，妨碍土地管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 本细则自2005年9月1日起施行。